Örjans vall – så kan en ny fotbollsarena se ut
I april 2025 blev en fördjupad förstudie klar som visar att det går att bygga en ny elitfotbollsarena på Örjans vall. Nu tas resultatet av den fördjupade förstudien vidare för politisk beslut om en eventuell framtida ny arena.
Under 2023 genomfördes en utredning som visade att det är möjligt att bygga en ny elitfotbollsarena på Örjans vall. Däremot bestämdes att det behövdes en mer detaljerad utredning om de utmaningar och risker en nybyggnation medför, samt vilka åtgärder krävs för en framtida arena.
Teknik- och fastighetsförvaltningen fick i uppgift att genomföra en fördjupad förstudie inför en eventuell nybyggnation av en elitarena, statusinventeringar av befintliga byggnader och även ta fram underlag för en eventuell arkitekttävling. Förstudien blev klar april 2025 och visar att det praktiskt går att bygga en ny arena på Örjans vall.
Förutsättningar för en ny arena
I den fördjupade förstudien av en ny elitfotbollsarena har det utgåtts från flera viktiga krav för att möta både dagens och framtidens behov. Arenan ska ha en kapacitet på 8 000 sittande åskådare, men med möjlighet att utökas till 9000 - 10 000 genom en flexibel ståplatslösning. För att kunna användas vid internationella matcher ska den uppfylla UEFA:s kategori 4-krav, vilket innebär höga standarder för bland annat sittplatser, omklädningsrum, VIP-utrymmen, medieytor, kommentatorsbås och TV-produktion.
Eftersom Örjans vall ligger i ett område som kan påverkas av framtida klimatförändringar måste arenan säkra mot eventuella översvämningar.
Dessutom måste den anpassas till den befintliga detaljplanen, vilket innebär att byggnaden ska rymmas inom nuvarande planbestämmelser.
Samtidigt är det viktigt att den unika omgivningen bevaras och utvecklas. Örjans vall ligger i en historisk parkmiljö vid Nissan och ambitionen är att harmonisera den nya arenan med det grönområde som ger platsen dess karaktär.
Arenan ska inte bara vara en plats för fotboll utan även kunna användas för andra stora evenemang, exempelvis konserter.
Genom att kombinera modern funktionalitet med respekt för platsens historiska och naturliga värden ska Örjans vall fortsätta vara en levande mötesplats för både idrott och kultur i Halmstad.
Utredningar
I den fördjupande förstudien har det genomförts flera detaljerade undersökningar där det bland annat tittats på den befintliga arenans skick, geotekniska förutsättningar, skyfalls- och dagvattenuredningar, trafiksituationen, buller, kulturmiljö och befintlig bebyggelse samt mycket mer. I förstudien har det även genomförts dialoger, möten och skickats remisser till både interna aktörer inom Halmstads kommun och externa parter.
Justerad plats och parkområde
Den fördjupade förstudien föreslår att arenan flyttas något öster och norr ut för en mer rationell produktion och bättre logistiska förutsättningar. En justerad plats gör också att avståndet minskar mellan arenan och Nissanstråket vilket skapar bättre förutsättningar för området intill arenan.
Genom att flytta entrén från parkens utsida till arenabyggnaden kan parken öppnas för allmänheten och bli en attraktiv plats i vardagen, något som inte finns idag. Här kan det placeras en fontän, en scen för föreningsdagar och en lekplats. Det öppnar också upp för att hålla kommersiella ytor, som café eller merchandisebutik, öppna även när det inte är match. Detta skulle i sin tur stärka Nissanstråkets attraktivitet avsevärt och kopplingen till centrum.
Budget
En första uppskattning visar att en ny arena och de omkringliggande ytorna kommer att kosta cirka 845 miljoner kronor att bygga, varav 700 miljoner kroner är för själva arenan.
Visionsbild av Örjans vall vintertid. Bild: Liljewalls
Slutsats
Sammantaget visar den fördjupade förstudien att det är möjligt att bygga en ny elitfotbollsarena på Örjans vall. Med en ny arena stärker Halmstad sin profil som en evenemangs- och idrottskommun med fokus på hälsa, kultur och gemenskap. Arenan och arenaparken blir en central samlingspunkt som lockar både nationella och internationella aktörer och besökare. Den bidrar till att uppfylla positionen som regionhuvudstaden med den kustnära livsstilen.
Utmaningar
I studien finns ett antal utmaningar och risker som måste beaktas i framtida projektering. En optimal trafiklösning, tillfällig arena för elitfotboll under en eventuell byggnation samt tekniska lösningar för att undvika negativ påverkan på miljö och natur är några av dessa.
Politiskt beslut
Den fördjupade förstudien kommer nu att, via teknik- och fastighetsnämnden, att skickas vidare till kommunfullmäktige för politiskt beslut om en ny arena ska byggas.
Inte en lämplig plats för bostäder
2022 genomfördes en omfattande planutredning om det var möjligt att bygga bostäder på Örjans vall för att finansiera en ny arena på Sannarp, intill Halmstad Arena. Det beslutades att Örjans vall är inte en lämpligt plats för bostäder och några av de förutsättningar som utretts sammanfattas här:
Går emot översiktsplanen
Halmstad är en stad som växer och politikerna fattade under 2022 beslut om en ny översiktsplan, Framtidsplan 2050, som reglerar hur kommunen kan växa på ett hållbart och säkert sätt.
Översiktsplanen innehåller flera strategiska beslut om den riktning Halmstad ska växa i, och alla planer för att utveckla kommunen ska jämföras med Framtidsplan 2050.
Förslaget om 2000 bostäder på Örjans vall går inte i linje med flera av de planeringsinriktningarna som återfinns i planen.
I översiktsplanen pekas många områden ut som är lämpliga att bygga bostäder på, både nya större områden och förtätning i befintlig bebyggelse. Örjans vall är inte ett av dem.
Risk för översvämningar
Framtidens Halmstad kommer påverkas mycket av klimatförändringar.
Inom området finns en stor risk för översvämning och föreslagen användning med bostäder kommer kräva stora skyddsåtgärder. Mer än halva planområdet riskerar att översvämmas vid höga flöden i Nissan, och översvämningsrisken kan öka ytterligare i takt med klimatförändringarna.
I kommunens översiktsplan Framtidsplan 2050 tillåts inte exploatering i sådana utsatta lägen, eftersom att det innebär risk för människors hälsa och säkerhet.
Bilden visar kommunens beräknade högsta vattenflöde på fastigheten år 2100.
Riskerar framtida vattenförsörjning
Hela området ligger inom ett vattenskyddsområde, vilket gör att det finns flera lagar och riktlinjer att förhålla sig till.
Enligt Miljökvalitetsnormerna för grundvatten får varken kvaliteten eller kvantiteten i en grundvattensförekomst försämras och det är förbjudet för kommunen att tillåta planer som kan påverka detta negativt.
En byggnation skulle innebära stora investeringar och långtgående skyddsåtgärder för att inte riskera vår framtida dricksvattenförsörjning.
Platsen har högt kulturvärde
Örjans vall är Halmstads första permanenta idrottsplats och stod färdig 1922. Det finns delar av bebyggelsen som har högt kulturvärde och delar som omfattas av Riksintresse för kulturmiljövärden.
2 000 bostäder är inte rimligt på området
2 000 bostäder på ytorna vid Örjans vall hade inneburit att området blivit fyra gånger så tättbebyggt som Nissastrand.
Exakt hur många bostäder som skulle kunna byggas på området kräver på grund av markens komplexitet och övriga omständigheter fler utredningar.
Det finns flera lagar, riktlinjer och föreskrifter att ta hänsyn till. Att det inte går att bygga på hela planområdet är utrett, men storleken på ytan det eventuellt skulle gå att bygga bostäder på behöver utredas vidare för att kunna svara på frågan om och hur många bostäder som skulle kunna tillkomma.
Behovet av rekreationsytor i centrumnära områden kommer vara stort i takt med att Halmstad förtätas. En exploatering betyder att en rekreationsyta försvinner.
Effekter av att placera arenan på Sannarp
- Att bygga en ny arena på Sannarp har positiva konsekvenser i form av att det skapas fler jobb.
- En placering av arenan i stadens östra delar skulle stärka aktiviteten där, vilket är positivt i den bemärkelsen.
- Det kan få negativ effekt på målet om ett levande centrum om arenan försvinner från stadskärnan.
En försäljning täcker inte finansiering av ny arena
I planutredningen poängteras att det behöver göras fler uträkningar, men att initiala beräkningar visar att exploatering av Örjans vall inte skulle täcka kostnaden för en ny arena.
Exploatering inom fastigheten är begränsad och försäljningsintäkten är baserad på ett scenario där hänsyn tas till områdets förutsättningar.
Projektekonomiskt resultat av bostäder på Örjans vall är uppskattat till en nettointäkt på 82–240 miljoner kronor beroende på upplåtelseform och storlek på yta som är lämplig för bostadsexploatering.
Uppskattad kostnad för en ny arena vid Sannarp är 250–300 miljoner kronor, med tillkommande kostnader för parkeringshus.
Beslut av kommunstyrelsen
Kommunstyrelsen beslöt den 30 januari 2022 att lämna negativt planbesked till ansökan om att lägga in 2 000 nya bostäder i kommunens Riktlinjer för bostadsförsörjning. De valde istället att gå vidare med arenafrågan.
Tidsplan
Steg i processen | Tidpunkt |
|---|---|
Planutredning om förutsättningar för att bygga bostäder på Örjans vall, samt ny arena på Sannarp | 2022 |
Utredning av teknik- och fastighetsförvaltningen om förutsättningar för arena på annan plats eller upprustning av Örjans vall | 2023 |
Fördjupad förstudie inför en eventuell nybyggnation av elitarena på Örjans vall. | Klar våren 2025 |
Politiskt beslut om ny arena på Örjans vall | Beslut i teknik- och fastighetsnämnden den 28 april 2025 för att sedan gå vidare till beslut i kommunfullmäktige. |
Tidsplanen är preliminär och kan komma att ändras.
