Örjans vall – ny fotbollsarena
Pågående detaljplanering
- Förstudie
- Planförslag tas fram
- Samråd
- Granskning
- Planförslag antas
- Laga kraft
En planutredning har utrett om det går att bygga bostäder på Örjans vall. Utredningen belyser Örjans valls förutsättningar och kom fram till att det inte är lämpligt att bygga så många bostäder där. Under året ska en annan utredning istället ta reda på om det går att bygga en ny modern fotbollsanläggning på Örjans vall.
Inte en lämplig plats för bostäder
HBK (Halmstads bollklubb) tillsammans med ett byggföretag gav ett förslag om att bygga 2 000 bostäder på Örjans vall för att finansiera en ny arena på Sannarp, intill Halmstad Arena.
En omfattande planutredning har utrett möjligheterna under 2022. Några av de förutsättningar som utretts sammanfattas här:
Går emot översiktsplanen
Halmstad är en stad som växer och politikerna fattade under 2022 beslut om en ny översiktsplan, Framtidsplan 2050, som reglerar hur kommunen kan växa på ett hållbart och säkert sätt.
Översiktsplanen innehåller flera strategiska beslut om den riktning Halmstad ska växa i, och alla planer för att utveckla kommunen ska jämföras med Framtidsplan 2050.
Förslaget om 2000 bostäder på Örjans vall går inte i linje med flera av de planeringsinriktningarna som återfinns i planen.
I översiktsplanen pekas många områden ut som är lämpliga att bygga bostäder på, både nya större områden och förtätning i befintlig bebyggelse. Örjans vall är inte ett av dem.
Risk för översvämningar
Framtidens Halmstad kommer påverkas mycket av klimatförändringar.
Inom området finns en stor risk för översvämning och föreslagen användning med bostäder kommer kräva stora skyddsåtgärder. Mer än halva planområdet riskerar att översvämmas vid höga flöden i Nissan, och översvämningsrisken kan öka ytterligare i takt med klimatförändringarna.
I kommunens översiktsplan Framtidsplan 2050 tillåts inte exploatering i sådana utsatta lägen, eftersom att det innebär risk för människors hälsa och säkerhet.
Bilden visar kommunens beräknade högsta vattenflöde på fastigheten år 2100.
Riskerar framtida vattenförsörjning
Hela området ligger inom ett vattenskyddsområde, vilket gör att det finns flera lagar och riktlinjer att förhålla sig till.
Enligt Miljökvalitetsnormerna för grundvatten får varken kvaliteten eller kvantiteten i en grundvattensförekomst försämras och det är förbjudet för kommunen att tillåta planer som kan påverka detta negativt.
En byggnation skulle innebära stora investeringar och långtgående skyddsåtgärder för att inte riskera vår framtida dricksvattenförsörjning.
Platsen har högt kulturvärde
Örjans vall är Halmstads första permanenta idrottsplats och stod färdig 1922. Det finns delar av bebyggelsen som har högt kulturvärde och delar som omfattas av Riksintresse för kulturmiljövärden.
2 000 bostäder är inte rimligt på området
2 000 bostäder på ytorna vid Örjans vall hade inneburit att området blivit fyra gånger så tättbebyggt som Nissastrand.
Exakt hur många bostäder som skulle kunna byggas på området kräver på grund av markens komplexitet och övriga omständigheter fler utredningar.
Det finns flera lagar, riktlinjer och föreskrifter att ta hänsyn till. Att det inte går att bygga på hela planområdet är utrett, men storleken på ytan det eventuellt skulle gå att bygga bostäder på behöver utredas vidare för att kunna svara på frågan om och hur många bostäder som skulle kunna tillkomma.
Behovet av rekreationsytor i centrumnära områden kommer vara stort i takt med att Halmstad förtätas. En exploatering betyder att en rekreationsyta försvinner.
Effekter av att placera arenan på Sannarp
- Att bygga en ny arena på Sannarp har positiva konsekvenser i form av att det skapas fler jobb.
- En placering av arenan i stadens östra delar skulle stärka aktiviteten där, vilket är positivt i den bemärkelsen.
- Det kan få negativ effekt på målet om ett levande centrum om arenan försvinner från stadskärnan.
En försäljning täcker inte finansiering av ny arena
I planutredningen poängteras att det behöver göras fler uträkningar, men att initiala beräkningar visar att exploatering av Örjans vall inte skulle täcka kostnaden för en ny arena.
Exploatering inom fastigheten är begränsad och försäljningsintäkten är baserad på ett scenario där hänsyn tas till områdets förutsättningar.
Projektekonomiskt resultat av bostäder på Örjans vall är uppskattat till en nettointäkt på 82–240 miljoner kronor beroende på upplåtelseform och storlek på yta som är lämplig för bostadsexploatering.
Uppskattad kostnad för en ny arena vid Sannarp är 250–300 miljoner kronor, med tillkommande kostnader för parkeringshus.
Beslut av kommunstyrelsen
Kommunstyrelsen beslöt den 30 januari 2022 att lämna negativt planbesked till ansökan om att lägga in 2 000 nya bostäder i kommunens Riktlinjer för bostadsförsörjning. De valde istället att gå vidare med arenafrågan.
Möjligt att bygga ny arena på Örjans vall
Förutsättningarna för byggnation av en ny arena på befintlig plats har utretts under 2023. I utredningen utgår man från de krav som ställs från Svenska Fotbollsförbundet (SvFF) och Europeiska Fotbollsförbundet UEFA på ytor för att få spela elitfotboll i allsvenskan samt europacupmatcher och landskamper. Bland annat måste en ny arena ha plats för cirka 8000–10 000 åskådare, utrymmen för kommersiella ytor såsom restaurang och kiosker, kontorsutrymmen, gym samt ytor för drift.
Sammanfattningsvis visar utredningen att det är möjligt att bygga en ny elitarena på Örjans vall. Däremot behövs en mer detaljerad utredning om de utmaningar och risker en nybyggnation medför, samt vilka åtgärder krävs för en framtida arena.
Utredningen visar också att Örjans vall, på sin befintliga plats, är viktigt för staden och har positivt inverkningar på Halmstad centrum tack vare det ökade besöksflödet vid arrangemang. Den historiska kopplingen till folkliv och idrott samt sin unika position som en parkarena är ett starkt värde att bygga vidare på.
Förstudie om ny arena på Örjans vall
Teknik- och fastighetsförvaltningen ska nu genomföra en fördjupad förstudie inför en eventuell nybyggnation av en elitarena, statusinventeringar av befintliga byggnader och även ta fram underlag för en eventuell arkitekttävling. Förstudien beräknas vara klar under 2024.
Tidsplan
Steg i processen | Tidpunkt |
|---|---|
Planutredning om förutsättningar för att bygga bostäder på Örjans vall, samt ny arena på Sannarp | 2022 |
Utredning av teknik- och fastighetsförvaltningen om förutsättningar för arena på annan plats eller upprustning av Örjans vall | 2023 |
Fördjupad förstudie inför en eventuell nybyggnation av elitarena på Örjans vall. | Klar under 2024 |
Tidsplanen är preliminär och kan komma att ändras.